物业委会-周洪斌和几位热心业主开始筹建业委会-宝应新闻

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格莱美致敬科比

周洪斌是一位退休的部隊幹部,多年從事科研管理工作,在周洪斌看來,「酬金制」帶來的根本變化是,將業委會的自發治理與物業公司的協作治理結合起來,互助合作,實現了「1+1>2」的效果,「對業主來說,這是一個啟蒙過程,對其他小區來說,這是一個實踐樣本。」

所謂「酬金制」,概括來說就是,物業公司每年提前申報下一年的物業費使用方案,實際支出按照每月決算表,由業委會進行審核,並在定期在小區內公示。對物業公司,業委會按照物業費實際收費額的百分比給予酬金,其餘費用全部用於小區公共管理服務。

這些錢,怎麼用?業委會主任周洪斌說,用在小區改造升級上,讓每位業主受益。

在籌建業委會的4個多月時間里,周洪斌帶領業主們以《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)和《物業管理條例》等法律法規為基礎開始自學,同時跑去別的管理成熟的小區「取經」,並在網上聯繫國內社區管理方面的專家,希望能探索出一套既符合實際情況、又可以靈活變通的小區自治模式。

記者採訪時,遇到了5位慕名前來的業委會主任,組團來小區取經,周洪斌談了自己的經驗。

「年度預算、月預算、決算,全部都是公開的,讓大家清清楚楚繳費、明明白白消費。」周洪斌說,在包干制模式下,物業公司省下的錢就是利潤,但在酬金制模式下,物業費怎麼花,要由業委會來決定,物業公司拿酬金,也是明明白白。

維修小區4棟樓的屋頂防水、翻修物業樓,更新了監控系統、新增了電梯和單車棚及地下車庫的監控系統、新建了2個電動單車棚、更新了小區消防系統、新建了垃圾台、更新了電梯纜繩、更新了水泵房、更新了配電室和發電機房、更換了小區兩個大門、製作了2個值班崗亭、更新了小區綠化草皮等近百項。

心晴雅苑小區業委會工作人員介紹小區物業費管理制度 本報記者 李宗華攝

2014年8月23日,業委會換屆選舉,周洪斌成功連任第二屆業委會主任,此時,業委會已經為小區收回共有收益29萬元。

這是一個投入使用了16年的小區,商住一體,4棟樓,共236戶業主。在很長一段時間里,隨着入住人口的增加、周邊商圈發展,小區的基礎建設和內部設施,暴露出不少問題,加之物業管理粗放,「物業和業主之間的『權利失衡』,很多業主無法維護自己的合法權益。」

2011年4月,周洪斌和幾位熱心業主開始籌建業委會。彼時的西安,擁有業委會的小區僅有100多個,很多業委會的工作仍在摸索階段,可借鑒的經驗並不多,且面臨諸多困境,「一方面,開發商不配合、物業不積極,另一方面,業主不熱情、依法維權能力不高。」

為了保證專業化管理,業委會還配備了一名財務人員和一名專職秘書,「兩名專職人員並不是小區的業主,都是面向社會公開招聘的。」胡仕行說,業委會、監委會的成員沒有工資,只有在參与小區活動時,領取一點象徵性補助,「但這兩名專職人員是有工資的,每周上6天班。」

老舊小區的改造升級、彌補公共服務缺失,也是業委會工作的主要內容。在5年時間里,業委會收回了小區人防地下車庫管理權和使用權,近50個車位的回歸,使得小區停車難的問題基本緩解;拆除設在院內的餐廳、舊單車棚、地下車庫改建的倉庫970.27平方米,為小區騰出地面和地下34個停車位,極大緩解了小區停車難的矛盾;利用拆除的違建面積,建起了150平方米的封閉式電動單車棚,此外,還為全體業主贏回共有收益300多萬元。

一個老小區236戶民生賬三秦都市報記者昨天在小區採訪時,看到了公開張貼的共有收益收支清單:

物業人員修整綠地秋意漸濃,西安心晴雅苑小區,一場由業主們參与的「除草活動」正在火熱進行。

整改的情況,並不樂觀。在諮詢了政府部門和相關專家后,業委會決定通過組織物業服務競標會的形式,公開選聘物業公司。

為了普及業主共有、共享、共管的常識,第一屆業委會將小區共有部位取得的經營性收入(即共有收益)設立了專門的共有賬戶,專項用於小區共有區域、共有設施設備的維修和養護,統一管理、統一公示。

文/本報記者宋雨圖/本報記者李宗華

競聘上崗后的物業,服務明顯好於從前

「通過媒體發佈招標公告,對每一家競選的物業公司,都進行了資質審查。」業委會副主任歐陽旭見證了2012年的這次競標會。「政府部門現場指導,現場一共來了8家物業公司。」昨天,歐陽旭告訴三秦都市報記者,競標分為三部分,一是物業公司自述,二是業主提問,三是物業公司答辯,「答辯結束后,業主代表現場投票,整個過程,緊張激烈。」

與業委會同時成立的,還有業主代表們組成的監委會。

周洪斌將這個過程,形象地稱為「摸着石頭過河」,「讓業主們參与進來,共同管理小區大小事務,合理合法維護公共利益。」

這種方法好不好?小區物業公司負責人馬辰辰說,2018年小區的物業收費率達到了100%,這在全國範圍內,都屬罕見,「業委會是溝通物業和業主的橋樑,釐清了雙方的權責,更容易達成共識。」

馬辰辰笑稱,業委會是大當家,物業公司是大管家,互相配合,才能合作共贏。

對業主們來說,這既是親近自然的好機會,也可以鍛煉身體、拉近鄰里關係,當然,每位參与者,還能領到獎品:板栗、玉米、核桃、芹菜,也有時令水果。

業委會招標公開選物業今年8月18日,心晴雅苑小區第三屆業委會成立,57歲的周洪斌再次當選業委會主任。

獎品由小區業委會購買,所有的開支,都來自業主們的共有收益——從2011年至今,業委會累計為小區業主收回共有收益415萬元。

監委會委員主要以居住在小區的高校教授、離退休幹部為主,保證業委會每項決議的公開、公平、公正。

籌建的過程,也是普法的過程,業主們的積極性和參与熱情倍增。第一屆業委會中,業主代表的參与率達到88%,大家向物業公司發出「通牒」,「將小區迫切需要解決的若干問題,列出清單,給了半年整改期,如果業主們不滿意,將更換物業。」

小區設施出問題,物業人員第一時間查看

「一個老小區,236戶民生賬,這個崗位,但凡有一點私心都不行。」她說,小區共有收益來源於每戶業主,一分一厘都關係著民生冷暖,小區治理是篇大文章,是城市精細化治理的重要方面,離不開廣大業主的共謀、共建、共管、共評、共享,業委會成員既要懂法,還得用法,要讓業主的資產保值增值。

設立共有賬戶后,業委會對未佔用車位的業主,每戶發放了100元,還為全體業主更換了電錶和售電系統、支付了電梯五方通話系統費用,此舉一下子激發了業主們對於共有物權的關注,引起了不小震動,「連一些此前並不熱情的業主們,也開始留意起了小區的大小事務。」

設立共有賬戶統一管理公示「監委會更像是一個『智囊團』,可以更廣泛地吸收業主們的建議,配合業委會開展工作。」周洪斌說,在業委會、監委會的共同商議下,小區4棟樓,每棟樓還分別選舉了樓長、單元長、層長,實行輪值制度,同時發動志願者,積极參与小區各項建設活動。

西安首家酬金制物業管理除了爭取共有物權的回歸之外,2017年7月1日,業委會在西安首家實行了由業主主導的酬金制物業管理,一改過去的「包干制」模式。

「對很多小區而言,經營性收入歸誰所有,一直就是筆糊塗賬。」小區監委會委員胡仕行坦言,經營性收入一般包括停車位出租、配套商業用房出租、外牆立面廣告收入、電梯廣告收入等等,《物權法》中對此有明確規定,應該歸全體業主共同享有,但實際的情況是,「小區從2003年建成入住以來,原來的共有收益使用情況,一直沒有公布過,業主們完全不知情。」

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